關于公開征求《安康市物業服務管理條例（草案）》意見的公告
2021年6月28日，安康市第四屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議審議了《安康市物業服務管理條例（草案）》。根據《安康市地方立法條例》的有關規定，現將條例（草案）及其說明向社會公布，征求意見。請社會各界人士積極提出修改意見建議，并于2021年7月28日前反饋至市人大常委會法工委。
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附件：
1.《安康市物業服務管理條例（草案）》
2.關于《安康市物業服務管理條例（草案）》的說明
安康市人大常委會辦公室
2021年6月28日
附件1
安康市物業服務管理條例（草案）
目 錄
第一章 總 則
第二章 前期物業服務管理
第一節 物業服務區域劃分
第二節 共有物業
第三節 物業用房
第四節 前期物業服務管理規定
第三章 業主和業主組織
第一節 業主
第二節 業主大會
第三節 業主委員會
第四節 物業管理委員會
第四章 物業服務管理
第五章 物業的使用和維護
第一節 物業的使用和維護
第二節 住宅專項維修資金的使用和管理
第六章 監督管理
第七章 法律責任
第八章 附則
第一章 總 則
第一條【立法目的】為了規范物業服務管理活動，維護物業活動各方的合法權益，建設和諧社會美好家園，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《陜西省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條【適用范圍與定義】本市行政區域內的物業服務、物業管理及其監督管理活動，適用本條例。
本條例所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同約定向業主提供建筑物及其附屬設施維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等服務。
本條例所稱物業管理，是指業主對建筑物共有部分行使共同管理權，在物業管理區域內設立業主大會、選舉業主委員會、選聘物業服務企業或其他管理人、籌集和使用維修資金、使用和維護物業等活動。
物業服務管理經全體業主共同決定可以委托物業服務企業以及其他管理人（以下簡稱物業服務人）管理，也可以由全體業主自行管理。
第三條【原則與目標】物業服務管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。物業管理納入社區綜合治理體系，營造安全、文明、和諧、生態、整潔的工作和生活環境。
第四條【黨建引領的基層社會治理格局】本市物業服務管理構建和堅持黨建引領、政府主導、法治保障、社會協商、業主自治、公眾參與、科技支撐的社會治理格局。
建立健全街辦、社區黨組織領導下的業主大會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務人等共同參與的治理架構。推動在業主委員會、物業管理委員會、物業服務人中建立黨的基層組織，發揮黨建引領作用，保障物業服務管理活動依法有序進行。
第五條【市場機制】物業服務管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、平等協商、公平公開的物業服務市場規則，維護守法盡責的市場行為，建立規范誠信的市場秩序，優化市場環境。
倡導綠色、智慧物業服務管理,構建全市流程一體化在線物業服務平臺和利用端口，以數字化助推物業服務和監管創新，不斷提高物業管理服務效率和質量，建設便民惠民智慧物業服務體系。
第六條【管理部門和工作機制】市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門(以下統稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業服務管理活動的監督管理工作。
發改、民政、公安、自然資源、市場監管、應急、衛健、城管、生態環境、人民防空等相關部門按照各自職能，做好物業服務管理活動的相關監督管理工作。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府及社區居委會應按照本條例的規定，負責轄區內物業服務管理活動的監督指導工作。
完善基層政府主導，主管部門監管，相關職能部門協管，供水、供電、供氣、通信等專營部門配合的工作機制，積極推進行政執法和社會服務進小區。
第七條【物業服務行業協會】物業服務行業協會應當加強行業自律管理，加強從業人員培訓，規范服務行為，提高服務水平，維護物業服務人的合法權益。
支持物業服務行業協會依法制定行業服務規范，逐步建立健全服務質量評價體系，推動物業服務行業健康有序發展。鼓勵物業服務人加入物業服務行業協會。
第二章 前期物業服務管理
第一節 物業服務區域
第八條【物業服務區域劃分】新建項目擬實行物業服務管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設用地規劃許可證、不動產權證書和建設項目規劃設計方案，向縣（市、區）物業主管部門提出物業服務區域劃分的申請。縣（市、區）物業主管部門應當自受理之日起三十日內，在征求所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府的意見后進行劃分認定，并書面告知建設單位。
已投入使用、未劃分物業服務區域或者劃分的物業服務區域確需調整的，所在地物業主管部門會同街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府，依照本條例第九條規定的劃分標準，結合物業服務管理實際需要，征求業主意見后劃定物業服務區域并公告。
第九條【區域劃分的原則和標準】物業服務區域的劃分應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模、社區治理等因素，遵循相對獨立、便于服務的原則，按照下列標準進行具體劃分：
（一）按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；
（二）物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業服務區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業服務區域；
（三）不同物業服務區域地理上自然相連的，經業主共同決定后，可以合并為一個物業服務區域。
對物業服務區域劃分有異議的，由縣（市、區）物業主管部門會同所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府確定。
第二節 共有物業
第十條【共有部分和共有設施設備】物業服務區域內的以下部分屬于業主共有：
（一）共有部分，是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；
（二）共用設施設備，是指物業服務區域內業主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設施、安防設施、監控系統、垃圾轉運、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。
（三）房地產買賣合同約定歸全體業主所有的共有部分、共用設施設備；
（四）《中華人民共和國民法典》物權編及其它法律、法規規定的其他共有部分。
未經業主同意，建設單位不得占用物業服務區域內的共有部分、共用設施設備。
第十一條【共有產權登記】建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的部位和設施一并申請登記，由不動產登記部門在不動產登記簿上予以記載，業主有權查詢共有產權登記情況。
第三節 物業服務用房
第十二條【物業服務用房】新建物業服務區域內，物業服務用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在建設工程設計方案和規劃圖紙中載明。建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房：
（一）建筑面積三十萬平方米以下的，按建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；
（二）建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供；
（三）物業服務用房必須相對獨立，且位于地面以上的建筑面積不低于物業服務用房建筑面積的百分之五十。物業服務用房應當具備水、電和給排水設施，滿足基本辦公使用功能，建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。
業主委員會的辦公用房在物業服務用房中調劑，應當位于地面以上且建筑面積不少于三十平方米。社區服務管理用房根據小區規模、人數等實際需要配置。
物業服務設施設備用房面積根據設備安裝、使用、維護的實際需要提供。
物業服務用房、物業服務設施設備用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務人、業主委員會、物業管理委員會或個人不得占有、分割、轉讓、抵押，不得擅自變更用途。
已建成但未配建物業服務用房的小區，以及老舊小區、單位家屬院、保障房及其它未配建物業服務用房的居住區，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府會同所在地物業主管部門可參照本條規定標準協調解決。
第十三條【物業服務用房公示與登記】建設單位在申請商品房預售許可證時，應當提供物業服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示；辦理不動產初始登記時，建設單位持規劃總平圖及物業服務用房測繪圖向縣（市、區）物業主管部門申請物業服務用房驗收備案。
市、縣（市、區）不動產登記部門應當在不動產登記簿中注明物業服務用房面積和位置，業主有權查詢，不動產登記部門不得無故拒絕查詢。
第四節 前期物業服務管理規定
第十四條【前期物業招投標】建設單位在申請《商品房預售許可證》前或者現房銷售三十日前，應當在縣（市、區）物業主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府的監督下通過招投標方式選聘前期物業服務人。建設單位在招標過程中應當聽取當地物業服務行業協會的意見和建議。對于分期開發的項目，其前期物業招投標，應當以全部物業服務區域為范圍。投標人少于三個或者物業服務區域房屋建筑面積小于三萬平方米的，經所在地縣（市、區）物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘前期物業服務人。
第十五條【前期物業服務合同】新建物業管理區域實行前期物業服務管理，建設單位應當與選聘的物業服務人簽訂前期物業服務合同。前期物業服務期限，自建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務合同之日起，至業主委員會或者物業管理委員會與選聘的新物業服務人簽訂物業服務合同并生效之日止。
前期物業服務合同期限屆滿前三個月內，由業主共同決定是否續聘前期物業服務人。期限已屆滿，業主未就是否續聘前期物業服務人做出決定的，在重新選聘物業服務人、簽訂新的物業服務合同并生效之前，前期物業服務人繼續提供服務。期限未滿或者未約定前期物業服務期限，業主共同決定重新選聘物業服務人、簽訂新的物業服務合同并生效之后，前期物業服務合同終止。
第十六條【臨時管理規約】建設單位應當在房屋銷售之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益和應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害房屋買受人及物業買受人的合法權益。臨時管理規約的效力至業主大會通過管理規約生效時終止。
第十七條【前期物業服務合同和臨時管理規約的備案及公示】建設單位與物業服務人應當自簽訂前期物業服務合同之日起十日內，持前期物業服務合同、臨時管理規約向縣（市、區）物業主管部門備案，并告知街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區。
經備案的前期物業服務合同應當作為建設單位與房屋買受人簽訂的房屋買賣合同的附件。臨時管理規約應當在不動產銷售場所公示，房屋買受人在簽訂房屋買賣合同時，應書面承諾遵守臨時管理規約。
第十八條【前期物業服務費承擔】前期物業服務收費實行政府指導價。前期物業服務合同生效之日至所出售房屋交付之日期間發生的物業服務費用，由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次日至前期物業服務合同終止之日期間發生的物業服務費用，由業主按照房屋買賣合同的約定承擔。房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。
第十九條【前期共有物業收益】前期物業服務合同期間的共有物業收益屬于業主共有，由前期物業服務人代為收取，扣除合理成本后存入專項資金賬戶并建立臺賬，成立業主大會選舉產生業主委員會后移交業主委員會。
第二十條【新建物業承接查驗】在新建物業交付使用十五日前，物業主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區應監督建設單位與選聘的前期物業服務人按照承接查驗相關法規要求完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，簽訂物業承接查驗協議，公開查驗結果，建設單位應向前期物業服務人移交有關資料。物業服務人不得承接未通過承接查驗的物業。
物業服務人應當自物業交接后三十日內持承接查驗協議、移交清單及查驗交接記錄等資料向縣（市、區）物業主管部門辦理備案手續。
第二十一條【前期物業服務人退出】物業服務合同簽訂之日起十五日內，前期物業服務人應當依照本條例規定向新的物業服務人完整移交物業資料、物資、財務等，新的物業服務人接管物業后，前期物業服務人應當及時退出物業管理區域。
第三章 業主和業主組織
第一節 業主
第二十二條【業主】房屋的所有權人為業主。與建設單位簽訂房屋買賣合同，且已實際占有該房屋，但尚未依法辦理所有權登記的個人或者單位視為業主。
第二十三條【業主權利】業主在物業服務管理活動中，享有下列權利:
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業服務管理的有關事項提出意見和建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的意見和建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務人履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地，住宅專項維修資金的管理和使用，業主共有資金的管理和使用，享有知情權和監督權；
（九）法律、法規規定的其他權利。
業主可書面授權在物業服務區域居住的有完全民事行為能力的配偶、父母或成年子女行使業主權利。
第二十四條【業主義務】業主在物業服務管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業服務區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時足額交納物業費；
（六）依法配合物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；
（七）法律、法規規定的其他義務。
業主不得以放棄權利為由不履行義務。業主授權行使業主權利的配偶、父母或成年子女，須履行業主義務。
第二節 業主大會
第二十五條【業主大會組成】業主大會由物業服務區域內的業主按照本條例規定組成，代表和維護全體業主的合法權益，履行相應職責。
一個物業服務區域成立一個業主大會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同行使業主大會、業主委員會職責。
第二十六條【業主大會職責】下列事項由業主大會會議作出決定:
（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會組成人員；
（三）確定物業管理方式，授權業主委員會選聘、續聘、解聘物業服務人；
（四）改變或者撤銷業主委員會違法違規的決定；
（五）審議業主委員會工作報告、財務報告；
（六）制定住宅專項維修資金及業主共有資金使用辦法，依法依規使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）制定住宅專項維修資金籌集方案，籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（八）申請改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有物業的用途;
（九）制定、修改共有部位和共用設施設備管理、使用、經營收益等方面的規定；
（十）法律法規規定由業主大會共同決定的其它事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條例第二十六條第一款第七、第八、第九項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第二十六條第一款規定其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第二十七條【申請成立業主大會】新建物業服務區域物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用滿兩年且交付使用的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之二十以上的，建設單位應當在十五日內書面報告物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府，申請成立首次業主大會，并提供物業出售和物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的物業專項維修資金清冊等相關資料。
建設單位未及時書面報告申請成立業主大會，物業服務區域已交付使用部分百分之十以上業主，可以聯名向街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府書面申請成立首次業主大會。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當在收到本條第一款規定的書面報告或者本條第二款規定的書面申請后三十日內組織成立首次業主大會籌備組。
第二十八條【成立籌備組】籌備組由街道辦事處、社區黨組織、轄區公安派出所、建設單位派員及業主代表組成。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立，前期物業服務人應當協助籌備組開展工作。
籌備組由十三人以下五人以上的單數組成，具體人數由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府根據實際情況確定，其中業主代表人數不低于籌備組人數的二分之一，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
籌備組中的業主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎上，優先從遵紀守法、熱心公益的中共黨員業主中確定，業主代表資格參照本條例第三十六條規定執行，具體推選辦法由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府制定。
籌備組成員名單應在物業服務區域顯著位置公告，公告期不得少于七日。
縣（市、區）物業主管部門應當對籌備組成員進行物業服務管理相關培訓和指導。
第二十九條【籌備工作】籌備組應當開展以下工作，并就其確定的事項在首次業主大會會議召開十五日前在物業服務區域內公示：
（一）確認業主身份、人數及所擁有的專有部分物業面積；
（二）制定首次業主大會會議召開方案；
（三）擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；
（四）提出業主委員會委員候選人產生辦法及候選人名單；
（五）擬定業主委員會選舉辦法；
（六）首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備組按照多數原則作出決定。業主對籌備組發布的決定、通知或公告有權提出異議，籌備組應當研究處理并作出答復。
籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召集、召開首次業主大會會議。
建設單位和前期物業服務人應當協助籌備組工作，提供業主名冊、物業信息及相關文件資料等，并為籌備組開展工作提供必要的辦公場所。
第三十條【首次業主大會】首次業主大會，應當審議并通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會委員及候補委員。
新建物業首次業主大會的籌備經費根據物業服務區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理新建物業承接查驗前，將首次業主大會籌備經費交存所在街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指定的銀行賬戶，供業主大會籌備組使用。
未成立業主大會的原有住宅小區首次業主大會的籌備經費，由全體業主共同分擔。
第三十一條【業主大會會議形式】業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式召開，具體辦法由業主大會議事規則規定。
業主委托其代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限和期限等內容。
采用集體討論形式召開業主大會會議的，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層、住宅類型為單位推選業主代表參加。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加會議三日前，就會議擬討論的事項書面征求其所代表業主的意見，意見書經業主本人簽字后，由業主代表在會議上如實反映；凡需要業主投票表決的，表決票經業主本人簽名，由業主代表在會議投票時提交。業主代表出席業主大會會議不得轉委托。業主代表因故不能參加會議的，業主應當另行委托業主代表參加會議。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當制定業主代表推選辦法，明確業主代表推選的范圍、條件、名額分配方式、推選程序及權利和義務等。
采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，應當將征求意見書送交每位業主，由業主或其代理人實名簽署意見。無法送達的，應當在物業服務區域內公告。需要投票表決的，表決意見應當由業主本人或其代理人簽名。
業主大會會議表決采用紙質方式實名投票。在確保業主真實意思表示的前提下，鼓勵通過互聯網平臺、移動客戶端等方式實名投票。表決辦法應當在業主大會議事規則中明確。
第三十二條【業主大會決定效力及公開】業主大會會議效力和決議生效的條件，將按照民法典物權編相關規定執行。業主大會會議依法作出的決定，應在物業服務區域內公示，對本物業服務區域內的全體業主和通過租賃等方式合法使用物業的單位或個人（以下統稱其他物業使用人）具有約束力。
第三十三條【組織監督】街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府或者受其委托的社區應當對業主大會會議表決過程進行現場監督。
第三節 業主委員會
第三十四條【業主委員會定義】業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權負責處理業主大會的日常事務，根據業主大會的決定履行職責。
業主委員會由五名以上單數委員組成，任期三年，可以連選連任。業主委員會組成人員數額和任期應當在業主大會議事規則中規定。
第三十五條【選舉業主委員會】業主大會選舉產生業主委員會委員、候補委員。業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選產生業主委員會主任、副主任。業主委員會應當按照委員人數百分之四十的比例配備候補委員，候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。候補委員的產生規則、候補順位等具體內容應當在業主大會議事規則中規定。
分期開發的物業達到召開首次業主大會會議條件時，一般選舉五名業主作為業主委員會委員，以后各期交付使用時，按照業主大會議事規則增選委員。
第三十六條【委員資格】業主委員會委員、候補委員從本物業服務區域內具備以下條件的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表中選舉產生。
（一）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力；
（二）模范履行業主義務，遵守大會議事規則、管理規約，無違法搭建、非法侵占業主公共空間和設施設備或其他損害業主公共利益及其他業主合法權益等行為；
（三）本人、配偶以及直系親屬沒有參與本物業服務區域的物業服務管理工作。
（四）具有完全民事行為能力；
（五）具有一定的組織能力和文化水平，能保證必要的工作時間；
（六）未被列為失信被執行人；
（七）未拖欠維修資金或者未違反物業服務合同拖欠物業費；
（八）籌備組根據實際擬定的其它條件。
成立首次業主大會，業主委員會委員、候補委員的候選人資格審查工作由首次業主大會籌備組負責；
業主委員會換屆選舉，所推選的業主委員會委員、候補委員的候選人資格審查工作在街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區黨組織監督下，由換屆籌備組負責。
第三十七條【推薦方式】業主委員會委員候選人通過下列方式產生：
（一）街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府黨組織提名推薦；
（二）社區提名推薦；
（三）業主聯名推薦；
（四）產權單位推薦。
鼓勵符合條件的物業服務區域內黨員干部通過規定程序擔任業主委員會委員，業主委員會成員中黨員人數比例應達到百分之五十以上。
第三十八條【業委會備案】業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業主大會及業主委員會選舉情況報告、業主大會議事規則、管理規約等材料在所在地縣（市、區）物業主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府備案，并對以上報送材料的真實性負責。
縣（市、區）物業主管部門應當自收到全部備案材料之日起五日內，完成備案并出具備案回執。經備案的業主委員會，其選舉產生之日為成立日期。
第三十九條【業主委員會職責】業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告業委會履職及物業管理的實施情況；
（二）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案，確定需要全體業主公攤費用的收取標準；
（三）與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；
（五）規范使用物業專項維修資金及業主共有資金，督促業主按照物業服務合同交納物業服務費用；
（六）監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行；
（七）調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（八）勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋；
（九）維護業主公共利益，對損害業主共同利益的行為人提起訴訟；
（十）業主大會賦予的其他職責。
第四十條【業主委員會會議】業主委員會討論、決定物業服務管理公共事項，應當召開委員會會議，并在物業服務區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議應當有過半數的成員出席，業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意，并將決定以書面形式在物業服務區域內顯著位置予以公告。
第四十一條【委員禁止規定】業主委員會委員、候補委員不得有下列行為：
（一）干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；
（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業服務管理活動中形成的文件資料或擅自使用業主大會、業主委員會印章；
（三）拒絕、拖延提供物業服務管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；
（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；
（五）挪用、侵占業主共有財產或將業主共有財產出借他人、設定擔保等；
（六）收受物業服務人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的吃請、紅包禮金、減免物業費、停車費等利益或與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；
（七）泄露或違法使用業主信息；
（八）承攬本物業服務區域的物業服務人的業務或者推薦他人到該物業服務人處工作；
（九）侵害業主合法權益的其他行為。
第四十二條【委員資格終止罷免】業主委員會成員因疾病或者其他原因喪失履行職責能力、喪失民事行為能力、物業轉讓和滅失、犯罪被追究刑事責任等原因，其成員資格自行終止。
業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，業主委員會成員資格終止：
（一）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（二）無正當理由三次不參加業主委員會會議的；
（三）違法搭建建筑物、構筑物，非法侵占業主共用部位、共用設施設備和場地，以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益行為的；
（四）無正當理由拖欠物業服務費、專項維修資金，經三次書面催交拒不交納的；
（五）自行提出辭呈的；
（六）本人、配偶及其近親屬在本物業服務區域的物業服務人處任職的；
（七）有違反本條例第四十一條規定的禁止性行為；
（八）法律、法規和管理規約規定的其他情形。
物業服務區域內占業主總人數百分之二十以上的業主聯名可通過物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區向業主大會和業主委員會提出罷免業主委員會成員資格的建議，街辦社區督促業主委員會召開業主大會臨時會議研究決定，業主委員會收到罷免建議之日起六十日內未組織召開業主大會臨時會議的，罷免建議視為通過。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。
第四十三條【業委會重新選舉】一個任期內，業主委員會委員經遞補人數仍不足總數的二分之一，或者出現其他情形，無法正常履行職責的，物業所在地的街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區應當代為行使業委會職責，及時成立籌備組，組織召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十四條【業委會換屆】業主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業主大會會議，進行業主委員會的換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的，物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當協調督促其按時完成換屆選舉工作。
新一屆業主委員會產生后，原業主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業主共有財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。拒不交接的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區處理，必要時，轄區公安機關應當協助。
第四十五條【信息公開】業主委員會應當建立信息公開制度，并及時公布以下事項：
（一）按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定；
（二）選聘的物業服務人及其相關信息；
（三）物業服務合同及物業管理中的各項決定和重大事項；
（四）定期公布專項維修資金和共有部分經營收益的收支情況；
（五）業主大會和業主委員會工作經費；
（六）業主委員會成員津貼、專職人員補助情況；
（七）其它接受業主查詢所保管的物業管理信息。
對于應當公開而沒有公開的信息，業主有權查詢或者要求業主委員會公開；仍不公開的，由所在街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府責令公開。
第四十六條【公共收益的使用與監管】物業服務區域內共有部分的經營收益屬于全體業主共有，不得以任何個人名義進行管理，主要用于補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用，任何單位或者個人不得挪用、侵占。
業主大會和業主委員會日常工作經費、業主委員會成員津貼經業主大會決定通過后，可以從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支。業主委員會提出合理的經費預算項目、標準和金額，須經業主大會通過后執行。
共有部分經營收益、業主大會和業主委員會工作經費以及業主委員會成員津貼、專職人員補助應當按照財務管理要求建賬、入賬和會計核算。業主委員會應當每半年在物業服務區域顯著位置公布賬目收支情況，接受業主監督。
第四十七條【監督與培訓】業主委員會日常工作接受全體業主和物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區的監督。
召開業主大會、業主委員會會議，業主委員會可以邀請街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區派代表參加，并聽取指導意見和建議。
未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區，可以由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區代行業主大會和業主委員會部分職責。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區應當會同縣（市、區）物業主管部門定期組織業主委員會委員進行物業服務管理相關法律、法規和日常運作規范等方面的培訓。
第四節 物業管理委員會
第四十八條【成立條件】物業服務區域內有下列情形之一的，物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府在本條例生效之日起三十日內組織成立物業管理委員會管理物業事務：
（一）不具備成立業主大會條件的老舊小區、單位家屬院、保障房及其它居住區等；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指導后仍不能成立的；
（三）已成立業主大會但未能成立業委會，或業主委員會不履行職責超過三個月，經街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指導后仍無法選舉產生新一屆業主委員會的。
第四十九條【物業管理委員會成立和職責】物業管理委員會由業主代表以及街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區、公安機關派出機構等單位派員組成。成員人數為七人以上的單數，其中業主代表應占全體成員的半數以上，黨員人數應占全體成員的半數以上。物業管理委員會主任由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指定人員擔任。
物業管理委員會成員名單應當在物業服務區域內顯著位置進行公示，公示期不少于十日。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府協調處理。
物業管理委員會成立之日起三十日內，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當將成立情況書面告知物業所在地縣（市、區）物業主管部門；縣（市、區）物業主管部門應當加強對物業管理委員會的指導。
物業管理委員會組織業主共同決定物業服務區域內的事項，代行本條例規定的業主委員會的職責，推動符合條件的物業服務區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
第五十條【議事制度】物業管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。
物業管理委員會討論、決定物業服務管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開7日前在物業服務區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
物業管理委員會會議應當有過半數成員出席，物業管理委員會決定事項，應當經全體成員半數以上簽字同意。
物業管理委員會應當將會議的決定在作出之日起三日內以書面形式在物業服務區域內顯著位置公示。
第五十一條【異議處理】物業管理委員會決定公示期間，業主可以對相關事項提出書面異議，物業管理委員會應當在三日內作出答復，如對答復仍有異議，三十名以上業主可聯名向物業所在街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府提出。
第五十二條【職責移交】物業管理委員會臨時履職期間，物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府對能夠成立業主大會的，應當及時指導籌備成立；能夠選舉業主委員會的，應當及時指導選舉產生。物業管理委員會應當自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并在七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續后解散。
物業主管部門根據本條例規定，另行制定《物業管理委員會工作制度》，就物業管理委員會的成立條件、產生流程、工作職責、議事規則等作出具體規定。
第四章 物業服務管理
第五十三條【物業管理形式】業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務人管理。
采取自行管理物業方式的，業主委員會應該擬訂物業管理方案，由業主大會討論通過后執行。街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區應當加強對業主自行管理物業的監督和指導，并給予必要的支持和協助。自行管理物業的賬目情況應當每半年公布一次，接受業主監督。
對涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備的維修和養護，應當由專業人員或專業機構實施。
第五十四條【物業服務人選聘及公告】鼓勵業主大會采取招投標的方式選聘物業服務人。縣（市、區）物業主管部門應當為物業管理招投標提供指導和服務。
業主委員會在選聘物業服務人前，就擬選物業服務人的信用狀況、專業管理人員的配備、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等事項，擬定選聘方案并經業主大會表決通過后，在物業服務區域內公告。
第五十五條【物業服務合同的訂立與備案】業主委員會應當與選聘的物業服務人簽訂物業服務合同。物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內向物業所在地的縣（市、區）物業主管部門備案。
物業服務合同雙方可以約定物業服務履約保證金，用于保證物業服務人依法履行合同和退出物業服務區域時履行移交檔案資料、服務用房和設施設備等交接義務。物業服務合同雙方可以委托物業所在地物業主管部門保管履約保證金。
第五十六條【物業服務人責任】物業服務人提供物業服務，應當遵守下列規定：
（一）按照物業服務合同的約定提供服務，服務有國家標準的，應當執行相關標準；
（二）及時向業主、其他物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；
（三）定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；
（四）對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用、電動車違規充電等違法違規行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關行政執法部門；
（五）對業主、其他物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會或者物業管理委員會；
（六）對業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項應當書面告知，并對其施工進行監督。對業主違反房屋裝修裝飾規定、臨時管理規約或者管理規約的，應當予以制止，業主拒不改正的，應當報告有關行政執法部門；
（七）服務中，發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告。
（八）配合開展消防安全宣傳教育，督促業主和物業使用人遵守消防安全管理規定。
（九）不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息。
（十）配合街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區和行政執法部門做好物業管理相關工作。
第五十七條【社區報到】實行物業項目經理制度，物業項目經理應當在到崗之日起三日內到物業項目所在地社區報到，接受監督、指導，參與社區治理工作。
第五十八條【物業服務公示】物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置如實公示下列信息：
（一）營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；
（二）物業服務內容和標準、收費標準和方式等；
（三）電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；
（四）上一年度物業服務合同履行情況、本年度物業服務預算；
（五）上一年度公共水電費用分攤情況、公共收益收支與專項維修資金使用情況；
（六）業主進行房屋裝飾裝修活動的情況；
（七）物業服務區域內車位出租、管理等情況；
（八）物業服務合同約定的其它應當公示的信息。
業主對公示內容有異議的，物業服務人應當予以及時確切答復。
第五十九條【建立物業檔案資料】物業服務人應當建立和保存下列檔案和資料：
（一）小區共有部分經營管理檔案；
（二）小區竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖，物業服務區域內道路、地下停車庫，地下管網工程竣工圖等相關資料；
（三）小區監控系統、電梯、水泵、集中供冷供暖、有限空間等物業共有、共用部位和設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄，水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；
（四）住宅裝飾裝修管理資料；
（五）業主名冊及戶檔資料；
（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議；
（七）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。
第六十條【物業服務人的禁止規定】物業服務人應當按照法律法規規定以及合同約定履行物業維護、管理和服務的義務，不得有下列行為：
（一）擅自改變物業服務區域內公共建筑、物業服務用房以及其他共用部位和共用設施設備的用途；
（二）擅自占用或者擅自允許他人占用物業服務區域內道路、綠地、場地等共用部位和共用設施設備開辦停車場、設置廣告等經營活動；
（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金；
（四）將全部物業服務內容一并委托或者轉交給其他單位及個人；
（五）物業服務合同終止前，擅自停止物業服務管理；
（六）擅自增加收費項目、提高收費標準或者重復收費；
（七）借裝修管理名義，約束業主或變相約束業主指定裝修人和限定裝修材料等行為；
（八）非法限制業主進出物業服務區域及樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業主，擅自停水停電等；
（九）泄露或違法使用業主信息；
（十）拖欠應承擔的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運等費用；
（十一）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
物業服務人有前款規定行為之一的，按照物業服務合同約定處理，報由縣（市、區）物業主管部門核實移交相關部門依法依規處罰，記入物業服務人信用檔案。
第六十一條【物業收費標準及調整】物業服務收費應當按照國家和省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。物業服務人應當按照縣級以上人民政府市場價格監管部門的監管規定實行明碼標價。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門制定收費標準，并向社會公布；同時建立動態調整機制，根據市場變化情況，按照政府相關要求，適時對收費標準進行調整。
實行市場調節價的，物業服務價格由業主大會與物業服務人在物業服務合同中約定。物業服務人不得向業主或物業使用人收取合同中未約定（法律法規規定的除外）費用。物業服務價格可根據服務內容、服務標準、物價指數等因素動態調整，調整方式應當在物業服務合同中約定。
第六十二條【物業服務費的交納】業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費，不得以未享受或者無需接受相關物業服務，或者以房屋質量問題等非物業服務人過錯為由拒交或者少交物業服務費。
第六十三條【依法催收物業服務費】業主未按照約定交納物業服務費的，未經行政決定或者司法裁決，物業服務人不得實施停水、停電、停氣、停止供暖（冷）。
物業服務人可以督促其限期交納；業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納，拒不交納的，物業服務人可以向人民法院起訴；業主拒不執行人民法院生效法律文書的，物業服務人可向人民法院申請強制執行。
第六十四條【老舊小區保障房移民安置小區物業服務費】老舊小區、保障房物業服務費應低于本地商品住宅物業服務費，由相關主管部門制定收費標準。
支持社會資本參與老舊小區綜合治理和物業服務管理。
移民安置小區的物業服務管理及收費標準由市人民政府另行制定移民安置小區物業服務管理辦法。
第六十五條【空置房物業服務費】經業主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置的房屋和車位，業主應當向物業服務人書面告知，雙方確認后，空置期間的物業服務費、停車服務費應當下調。實行政府指導價的由市、縣(市、區)人民政府發改部門確定下調幅度;實行市場調節價的按照物業服務合同執行。
業主因自身原因逾期不辦理物業交付手續的，其空置期間的物業服務費、停車服務費從建設單位書面通知業主辦理交付手續截止日期的次日起由業主交納。
第六十六條【合同期限屆滿】業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿三個月前組織召開業主大會會議，決定是否續聘原物業服務人。業主大會決定續聘原物業服務人的，應當重新簽訂物業服務合同。業主大會決定不續聘原物業服務人的，應于業主大會決議后十日內書面告知原物業服務人，同時抄報項目所在街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區。
原物業服務人應于合同終止之日起十五日內，按照本條例第五十九條規定向業主委員會、新物業服務人交接物業檔案。
物業服務合同期限未滿，合同任何一方要求解除物業服務合同的，應提前三個月書面告知另一方，同時告知所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區和物業主管部門。
第六十七條【物業交接】物業服務人退出物業服務區域的，應當撤出物業服務人員，并向業主委員會、新的物業服務人移交下列資料和財物：
（一）利用物業共用設施、共用場地等收益的收支情況明細賬目和公共收益的結余；
（二）物業服務用房和屬于業主共同所有的其他財物；
（三）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖，物業服務區域內道路、地下停車庫，地下管網工程竣工圖等相關資料；
（四）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料，監控系統管理、運行記錄資料；
（五）電梯等特種設備的臺帳清單和詳細安全技術資料；
（六）供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等準許使用文件；
（七）業主名冊和業主水、電表抄見數；
（八）預收（代收）的物業服務費、裝修保證金（垃圾清運費）、能耗費等相關費用；
（九）物業管理商業用房的出租合同以及利用屬業主所有的共用部位經營的相關資料；
（十）實行酬金制的，應當移交服務管理期間的財務資料。
（十一）法律、法規規定的其他事項。
物業服務人退出物業服務區域時，不得轉移、損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。
第六十八條【應急物業服務】本市建立應急物業服務機制。物業服務區域突發失管狀態時，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區應當組織業主委員會確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。應急物業服務期限不超過六個月，服務費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和社區應當組織業主共同決定選聘新的物業服務人，協調新的物業服務人和應急物業服務人做好交接。
第五章 物業的使用和維護
第一節 物業的使用和維護
第六十九條【物業使用禁止規定】物業服務區域內不得從事下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構或下挖地下空間；
（二）違法搭建建筑物、構筑物；
（三）擅自改變物業使用性質；
（四）破壞或擅自改變房屋外貌；
（五）擅自改建、占用物業共用部分；
（六）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；
（七）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防場地，禁止在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動車和給電動車充電；
（八）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；
（九）擅自改造、拆除、封填人民防空工程；
（十）高空拋物、任意傾倒垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物；
（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，長期占用公共空間停放車輛；
（十二）排放有毒、有害物質，制造超過規定標準的噪聲、振動；
（十三）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；
（十四）擅自擺攤設點、占道經營；
（十五）擅自在建（構）筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十六）違反規定飼養動物；
（十七）違反規定出租房屋；
（十八）法律法規以及管理規約禁止的其他行為。
物業服務人發現業主或者物業使用人有違反前款規定的行為，應當及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告相關行政主管部門和業主委員會。
第七十條【日常巡查和養護】物業服務人應當根據物業服務合同的約定，履行物業維修養護義務。
物業服務人應當對物業服務區域內的電梯、消防設施、外墻及墻面等易于發生安全風險的設備設施和部位加強日常巡查和定期養護；發現有安全風險隱患的，及時設置安全警示標志，采取措施排除隱患，隱患不能消除的，應立即向行業主管部門和消防救援機構報告。
第七十一條【專業設施設備管理責任】新開發建設項目，建設單位可以接受水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備專業經營單位委托，按照國家技術標準和專業技術規范建設物業服務區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備，經驗收合格，將專業設施設備及工程圖紙等資料交由專業經營單位承擔維修、養護和更新改造責任。
已入住項目，物業服務區域內專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備發生故障、不能正常使用的，物業服務人應當立即報告相關專業經營單位；專業經營單位應當及時采取措施，排除故障。
專業經營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造，進入物業服務區域的，業主、其他物業使用人和物業服務人應當給予配合，不得以任何方式干擾、阻撓、妨礙其正常作業。
第七十二條【業主維修義務】物業專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，業主應當及時對物業采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施并承擔相應的治理費用。業主不履行維修養護義務的，可以由物業服務人報經業主委員會同意或者按照臨時管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業主承擔。
第七十三條【停車位使用】建筑區劃內，規劃用于停放機動車輛的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，車位產權歸全體業主所有，其設置、管理、收費等事項由業主大會決定，收費標準由業主大會確定并且應在物業服務區域內公示，收益主要用于全小區重大設施設備及共用部位維修、更新及改造，也可以按照業主大會的決定使用。
物業服務區域內停放機動車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。建設單位或物業服務人應當將車位、車庫的使用情況按月予以公示。
第七十四條【停車位管理】建設單位將所有的機動車停車位向業主、物業使用人出售、出租的，其出售、出租價格應當在商品房買賣合同和前期物業服務合同中予以約定，業主大會成立前，出售、出租價格不得擅自調整。
占用全體業主共用部分的車輛停放、管理和收費等事項，由業主大會決定。業主大會應當制定車輛管理規定，業主、物業使用人應當按照規定停放車輛，不得影響道路通行或占用消防通道、消防場地，不得擅自占用他人專用（有）車位。業主大會決定收取車輛停放費用的，其收益扣除物業服務人服務成本后屬于業主共有。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務人另行簽訂保管合同。
第七十五條【人防工程使用】物業服務區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。人民防空工程設施平時用作停車位的，經人民防空主管部門同意后，可以以出租方式向全體業主開放，每次租賃期限不得超過五年，日常管理由人民防空主管部門優先委托物業服務人。建設單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租。
建設單位或者其他投資人在物業服務區域內投資建設的人民防空工程，其用作停車位所收取的租金應當優先提取一部分用于該人民防空工程的維護和管理。
人民防空工程停車使用管理辦法由人民防空主管部門負責制定。
第七十六條【裝飾裝修管理】業主、其他物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，并與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議。未簽訂協議的，物業服務人可以按照管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業服務區域。
物業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者其他物業使用人未提前告知或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務人應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效或者已造成傷害的，應當在二十四小時內報告有關部門。
業主、物業使用人或者裝飾裝修施工人員在物業服務人進行裝飾裝修活動巡查時，應當予以配合。
任何單位和個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴。
第二節 住宅專項維修資金的使用和管理
第七十七條【專項維修資金歸集與轉讓】業主應當遵守國家有關住宅專項維修資金制度，按照規定足額交納住宅專項維修資金。業主在辦理房屋入住手續時，應當提供陜西省住宅專項維修資金專用票據，未提供專用票據的，建設單位不得將房屋交付使用；不動產登記機構在辦理房屋權屬登記時，申請人應提交住宅專項維修資金的交款憑證，不動產登記機構負責查驗，未提供住宅專項維修資金交存憑證的，不動產登記機關不予受理其權屬登記。
業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當向不動產登記機構提供已足額交納住宅專項維修資金的相關憑證。業主轉讓物業，辦理轉移登記后，轉讓物業的住宅專項維修資金余額隨房屋所有權一并轉讓，業主無權要求返還；因征收或者其他原因造成物業滅失的，住宅專項維修資金余額歸業主所有。
住宅專項維修資金增值收益實行分賬管理，設立住宅小區應急解危資金，用于已繳存住宅專項維修資金住宅小區內房屋共用部分和共用設施設備維修、更新和改造。
第七十八條【建立專項維修資金】物業服務區域內的業主，應當在辦理不動產登記前，繳存住宅專項維修資金。
已竣工驗收并達到交付條件，已售出但尚未交付業主以及屬于建設單位所有的物業，建設單位在辦理該物業項目不動產首次登記前，應當將住宅專項維修資金交存至住宅專項維修資金專戶。建設單位已交存住宅專項維修資金的，可以在物業售出或者交付時向業主收取，并出具住宅專項維修資金專用票據。
第七十九條【專項維修資金補足】住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照規定以及業主大會的決定，續籌住宅專項維修資金。
業主在辦理不動產轉移登記前，應當按照屆時適用的商品房標準補足住宅專項維修資金；因繼承、贈予、執行生效法律文書而發生產權人變更的，繼承人、受贈人、受償人應當按照屆時適用的商品房標準補足住宅專項維修資金。
第八十條【專項維修資金的管理與監督】業主大會成立前，住宅專項維修資金由物業所在地物業主管部門代為管理。業主大會成立后，業主大會可以決定自行管理住宅專項維修資金，或者委托物業所在地物業主管部門代管。
業主大會決定自行管理的，應當建立住宅專項維修資金管理制度，設立住宅專項維修資金專用賬戶，代管部門應當將該物業服務區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會在商業銀行開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。開戶銀行應當與物業主管部門簽訂監督協議。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當監督、指導住宅專項維修資金的使用管理。物業所在地物業主管部門應當對業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶及資金使用進行監督。
第八十一條【專項維修資金使用】住宅專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。除本條例所規定的應急維修情形外，由業主大會根據住宅專項維修資金管理的相關規定決定使用。
物業共有部分的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當符合法律規定的業主人數比例和業主所持投票權數比例。支出的資金由物業服務區域全體業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔。
物業共有部分的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。支出的資金由該共有部分業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔。
第八十二條【維修費用分攤】維修、更新和改造共有共用的區域、部位或者設施設備，需要使用專項維修資金的，應當按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有共用區域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積比例分攤。
（二）售后公房之間共有共用區域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主和售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應當由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共有共用區域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業，再按照本條第（一）項、第（二）項的規定比例分攤。
物業共有共用的區域、部位或者設施設備需要維修、更新和改造，但沒有專項維修資金的，維修、更新和改造費用按照本條前款的規定由業主共同分攤。
第八十三條【應急維修處理】物業質量保修期滿后，發生緊急情況危及房屋使用和人身財產安全的，物業服務人應當立即采取應急處理措施，同時報業主大會或者業主委員會依法向縣（市、區）物業主管部門提出住宅專項維修資金使用申請。
縣（市、區）物業主管部門應建立緊急維修事項清單，符合清單內容的，業主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產生業主委員會的，由街辦社區組織代為維修，相關費用從住宅專項維修資金中列支。
物業服務區域出現下列緊急情形時，物業服務人立即采取應急處置措施，保障安全：
（一）電梯故障危及人身安全或者嚴重影響業主日常生活；
（二）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障；
（三）房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全；
（四）房屋外墻存在脫落、剝落等安全隱患；
（五）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響房屋正常使用和安全；
（六）二次供水、排水、排污系統中涉及的設施設備發生故障，影響使用的，但由專業經營單位負責維修、養護的除外；
（七）其他危及房屋安全、人身財產安全以及嚴重影響業主日常生活的緊急情況的。
發生前款應急維修情形的，物業服務人應當及時報告業主委員會（物業管理委員會）和街道辦事處，并及時進行應急維修。應急維修工程竣工驗收后，應當將住宅專項維修資金的使用及業主分攤情況，在物業服務區域內顯著位置公示。
第八十四條【資金管理】在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。住宅專項維修資金收益部分可用于物業管理單位人員培訓、教育支出，可統籌用于小區重大安全事故、疫情防控等緊急支出。探索維修資金購買電梯安全責任保險。
第六章 監督管理
第八十五條【主管部門監管】市人民政府住房和城鄉建設主管部門是物業服務管理的主管部門，負責對全市物業服務管理活動監督管理，主要履行下列職責：
（一）負責中、省、市物業服務管理相關政策的宣傳貫徹和監督實施,制定地方性物業服務管理政策措施并監督實施；
（二）負責對各縣（市、區）物業服務管理工作的行業指導;
（三）負責建立全市物業服務質量和物業服務企業信用考核體系，建立物業服務管理綜合平臺，建立物業服務企業目錄庫和物業管理專家庫，開展物業服務企業信用考評；
（四）負責物業服務企業的動態管理，履行對物業服務企業的檢查考評工作；負責物業示范小區的考評工作，指導開展物業服務管理項目創優達標；
（五）負責辦理新建住宅交付使用備案手續；
（六）負責住宅專項維修資金籌集、使用和管理的監督指導工作；
（七）負責對物業從業人員和相關人員開展培訓；
（八）負責指導和監督物業招投標和物業承接查驗；
（九）負責協調處理物業管理重大投訴案件；
（十）指導和監督物業管理協會開展物業服務管理工作，會同物業協會擬定前期物業服務合同、物業承接查驗協議、物業服務合同的示范文本，并向社會公布；
（十一）法律、法規規定的其他職責。
第八十六條【具體部門監管】
縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門具體負責本轄區物業服務管理活動的監督管理，主要履行下列職責:
（一）負責中、省、市、縣區物業服務管理相關政策的宣傳貫徹落實;
（二）指導街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區履行物業服務管理監管職責；
（三）指導和監督物業招投標活動；
（四）承擔前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同、承接查驗、業主委員會備案工作和劃分物業服務區域工作；
（五）負責受理處理轄區物業糾紛矛盾和物業信訪投訴案件；
（六）承擔住宅專項維修資金籌集、使用和管理工作；
（七）征集、核查和監管物業服務企業、物業項目的信用信息，建立相關物業管理檔案；
（八）定期培訓街辦、社區物業管理工作人員和業主委員會組成人員；
（九）監管本轄區內物業服務管理活動的安全生產管理；
（十）法律、法規規定的其他職責。
第八十七條【相關部門監管】市、縣(市、區)人民政府相關部門應當按照各自職責，做好下列工作:
（一）組織部門負責指導監督社區黨組織、業委會黨組織、物業公司黨組織的建設，落實黨建引領物業服務管理機制；
（二）政法部門負責將小區綜合管理納入城鄉社區治理；
（三）發改部門負責中省關于物業價格改革的貫徹落實，嚴格按照有關法律法規規定合理制定前期物業收費標準，對屬于政府指導價物業收費政策的價格咨詢、解釋方面的事務；
（五）民政部門負責社區的設立和組建，負責社區慈善救助、養老服務等社會工作，并協調處理相關事務。
（六）市場監管部門負責電梯等特種設備安全、中央空調等公共設施設備質量的監管；負責收費公示、價格違法行為的查處工作。
（七）公安部門負責監管監控安防，協調處理小區治安、養犬等方面的事務。
（八）自然資源部門負責協調處理小區不動產權屬登記方面的事務，負責對違反規劃的建筑的認定；
（九）生態環境部門負責違法排放廢水、廢氣、物業管理區域及周邊建設項目涉及生態環境部門監管職責內污染投訴的查處；
（十）城管執法部門負責小區內違法建設、占道經營的查處；
（十一）應急管理部門負責消防和應急救援工作，負責小區重大安全隱患的督辦工作；
（十二）衛生健康部門負責突發公共衛生事件的預防和應對處置；
（十三）司法部門負責物業服務管理糾紛人民調解委員會的業務指導和人員培訓，指導街道、社區建立健全人民調解組織和工作機制；
（十四）人民防空部門負責查處破壞、侵占人民防空工程設施的行為，監督檢查使用單位履行人民防空工程設施維護管理責任；
（十五）其他有關部門按照各自職責，做好物業服務區域內的相關監督管理工作。
第八十八條【街辦職責】街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府主要履行下列職責:
（一）負責中、省、市、縣區物業服務管理相關政策的宣傳貫徹落實;
（二）承擔轄區內物業服務管理工作的主體責任；組織、指導、監督物業活動各方依法依規開展物業活動;
（三）具體負責轄區內業主委員會、物業服務企業的黨建工作;
（四）負責轄區內業主、業主委員會和物業服務企業在物業活動中信訪投訴和矛盾糾紛的協調處理;
（五）負責組織轄區內住宅小區業主大會籌備、召開和選舉業主委員會工作，負責組織監督業主委員會的改選、換屆工作;
（六）負責建立物業服務管理聯席會議制度，協調解決跨部門、跨領域的物業服務管理問題;
（七）法律、法規規定的其他職責。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當根據需要，指定專職人員，負責指導和監督物業服務管理活動。
第八十九條【社區職責】社區主要履行下列職責:
（一）負責宣傳貫徹落實國家、省、市、縣區物業服務管理相關政策；負責城鎮化過程中農民轉市民理念、思想等宣傳教育；受街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府委托，負責具體落實相關物業服務管理職責。
（二）負責建立社區物業服務人考評制度，組織對物業服務人服務質量的日常檢查考評，出具年度考評意見。
（三）負責成立物業服務管理委員會，定期召開社區、業主委員會、物業服務人聯系會議，及時解決小區服務管理中存在的問題。
（四）負責組織落實轄區內物業區域業主大會及業主委員會籌備、選舉、成立工作；負責組織監督指導業主委員會的改選、換屆及工作交接；監督業主大會、業主委員會依法履行職責，監督物業服務人履行合同。
（五）具體負責受理物業活動中日常性的信訪投訴，調處各類物業矛盾糾紛。
（六）配合職能部門在物業區域開展行政執法和監督檢查。
（七）參與物業服務區域劃分工作；參與新建小區的物業交接查驗工作。
（八）負責“無物業”小區、老舊小區、或物業服務人“棄管”的物業服務區域進行托管；代行未成立業主大會或到期未換屆業委會的相關職責。
第九十條【信用體系建設】市物業主管部門應當建立全市統一的物業服務信用信息監管平臺，并與全國公共信用信息共享平臺（陜西）實現互聯互通，構建“誠信激勵、失信懲戒”物業服務機制。實行信用分級分類監管，結合物業服務人信用狀況，對應授予信用星級標識，作為前期物業招投標、業主大會選聘物業服務人的基本條件之一。
各縣(市、區)物業主管部門負責組織本轄區物業服務人信用信息的確認、錄入、記分、上報和日常管理工作。指導、推動轄區街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區、業主委員會做好物業服務企業信用信息的采集工作。
市物業服務行業協會應當促進物業服務企業增強誠信意識，協助物業主管部門做好企業信用信息匯總、管理，建立企業信用信息檔案，公布全市物業服務企業信用綜合評價結果，依據評價結果出具物業服務企業信用等級證明材料。
物業服務人應當做好企業信用信息和在管物業項目基本信息等填報工作，配合相關部門做好對信用信息的核實工作。在經營場所或項目辦公場所公示信用等級證明并在企業投標等經營活動中出示。
縣級以上人民政府應當建立統一的物業投訴受理、登記備案、業務監管、電子投票、考核獎懲、信息發布于一體的物業管理云服務信息平臺。
第九十一條【考核獎懲】市和縣（市、區）人民政府（管委會）應當將物業管理工作納入績效考評體系進行考核，建立和完善物業服務考核機制，定期開展物業服務質量監督考核。
物業主管部門將有以下情形之一的物業服務人，直接納入住建領域誠信“黑名單”：
（一）經行政機關確認因物業服務人主要責任發生重大安全事故或重大責任事故的；
（二）因物業服務人責任引發重大群體上訪或越級上訪事件，影響社會穩定，造成嚴重不良后果的；
（三）拒不參加或者逾期未參加物業企業信用評價的。
（四）經物業主管部門認定的其他嚴重不良行為。
第九十二條【投訴舉報】任何單位和個人對違反本條例規定的行為，可以向市、縣(市、區)物業主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府以及其他相關部門投訴、舉報，相關單位應當及時調查核實，并依法處理。
市、縣（市、區）物業主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當暢通投訴舉報渠道，向社會公布投訴舉報方式、處理流程和時限，并及時將處理結果告知投訴舉報人。
探索實行物業服務管理社會監督員制度，選聘社會監督員，參與物業服務管理工作全過程監督。
第七章 法律責任
第九十三條【建設單位相關法律責任】建設單位違反本條例規定，按照下列規定給予處罰：
（一）違反本條例第十四條規定，建設單位未通過招投標方式選聘前期物業服務人，或者未經批準，擅自采用協議方式選聘前期物業服務人的，由縣級以上物業主管部門給予警告并責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違反本條例第二十條第一款規定，建設單位未按照規定向前期物業服務人移交有關資料的，由物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；
（三）違反本條例第三十條第二款規定，未按時交存首次業主大會籌備經費的，由物業主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款；
（四）違反本條例第七十三條第一款規定，未將建筑區劃內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫優先提供給本區域內業主、物業使用人使用的，由物業主管部門責令限期改正；拒不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；
（五）違反本條例第七十五條規定，未經批準擅自將人民防空工程停車位出售或者以專用車位形式出租的，由人民防空主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第九十四條【業主組織法律責任】業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規及本條例規定的，縣（市、區）物業主管部門或者所在街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定侵害業主或其他物業使用人合法權益的,受侵害的業主或其他物業使用人可以請求人民法院予以撤銷。
第九十五條【物業服務人相關法律責任】物業服務人違反本條例規定，由物業主管部門按照下列規定給予處罰：
（一）違反本條例第五十八條規定，未在物業服務區域內顯著位置公示相關信息或者公示的相關信息失實的，給予警告并責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（二）違反本條例第二十一條、第六十六條、第六十七條規定，退出物業服務區域時拒不履行交接義務，或者損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的，責令立即改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；
（三）違反本條例第五十六條第一款（四）（五）項規定，發現物業服務區域內有違法行為不予勸阻、制止，或者不及時報告的，處五百元以上五千元以下罰款。
（四）違反本條例第九十一條第二款規定，被納入住建領域誠信“黑名單”的物業服務人，相關單位可以解除與其簽訂的物業服務合同；被解除合同的物業服務人三年內不得參加本市物業服務投標。
第九十六條【前期物業承接查驗法律責任】違反本條例第二十條第二款規定，建設單位、物業服務人未進行新建物業承接查驗，并簽訂物業承接查驗協議的，由物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處兩萬元以上十萬元以下罰款。
建設單位、物業服務人在新建物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益，給業主造成損失的，雙方應當共同承擔賠償責任。
第九十七條【未按規定備案法律責任】違反本條例第十七條、第二十條、第三十八條、第五十五條規定，建設單位、物業服務人未按時將相關資料報送備案的，由物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第九十八條【擅自挪用、侵占物業共有部分經營收益法律責任】違反本條例第四十一條第（五）項、第四十六條第一款規定，擅自挪用、侵占物業共有部分經營收益的，由物業主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第九十九條【業主與物業使用人相關法律責任】違反本條例第六十九條規定，按照下列規定給予處罰：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構或開挖地下空間的，或擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，由物業主管部門責令限期改正，對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；
（二）違法搭建建筑物、構筑物的，由城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建筑工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下罰款；
（三）室內裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，或擅自改變物業使用性質的，由物業主管部門責令改正，恢復原狀；造成損失的，依法承擔賠償責任。逾期不改正、恢復原狀的，對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；
（四）破壞或擅自改變房屋外貌的，由物業主管部門責令限期改正、恢復原狀，并給予警告；逾期不改正、恢復原狀的，對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;
（五）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，由消防救援機構責令立即改正，對個人處警告或者五百元以下罰款，對單位處五千元以上五萬元以下罰款；
（六）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防場地的，由消防救援機構責令立即改正，對個人處警告或者五百元以下罰款，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，拒不改正的，可以強制執行，所需費用由違法行為人承擔；違規在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動車或者給電動車充電的，責令改正，拒不改正的，處五百元以下罰款；
（七）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，以及違法出租房屋的，由公安機關依法查處；
（八）擅自改變主體結構、拆除人民防空工程，封填人民防空工程后不補建或未按規定繳納人民防空工程補償費的，由人民防空主管部門責令限期改正，對個人處五千元以下的罰款，對單位處一萬元以上五萬元以下的罰款；造成損失的，應當依法賠償損失；
（九）任意傾倒、拋撒或者堆放生活垃圾的，由城管執法部門責令改正，對個人處二百元以下的罰款，對單位處五千以上五萬以下的罰款；露天焚燒雜物產生煙塵污染的物質的，由城管執法部門責令改正，并可以處五百元以上二千元以下的罰款。
（十）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，長期占用公共空間停放車輛的，由城管執法部門責令改正，處二十元以上二百元以下的罰款；
（十一）制造超過規定標準的社會生活噪聲、振動，嚴重干擾他人正常生活的，由公安機關處以警告，警告后不改正的，處二百元以上五百元以下罰款；
（十二）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施、市政公用設施和環衛設施的，由城管執法部門責令限期改正；逾期不改正的，處五百元以上二千元以下罰款；
（十三）擅自擺攤設點、占道經營的，由城管執法部門責令改正；拒不改正的，可扣押物品，處一百元以上五百元以下罰款；
（十四）飼養動物干擾他人正常生活的，由公安機關給予警告；拒不改正的，或者放任動物恐嚇他人的，處二百元以上五百元以下罰款；
（十五）高空拋物由公安部門依法查處，造成重大財物損失和人身傷亡，涉及犯罪的追究相應的刑事責任；
第一百條【專業經營單位拒不承擔維修、養護和管理法律責任】專業經營單位違反本條例第七十一條規定，拒不承擔維修、養護和管理等責任的，由市、縣（區）人民政府相關主管部門或者專業監管部門責令限期改正；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。
第一百零一條【監管部門法律責任】物業主管部門、其它參與物業監管的行政部門的工作人員不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，或利用職務上的便利，收受他人財物或者謀取不正當利益，尚不構成犯罪的，由相關機關依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百零二條【援引規定】違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第八章 附 則
第一百零三條【實施日期】本條例自 年 月 日起施行。
附件２
關于《安康市物業服務管理條例（草案）》的說明
2021年6月28日在安康市第四屆人民代表大會常務委員會
第三十六次會議上
安康市住建局局長 張世波
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
我受安康市人民政府委托，現就《安康市物業服務管理條例（草案）》（以下簡稱“條例草案”）做如下說明：
一、《條例（草案）》立法的必要性和可行性
（一）加快物業服務管理領域的地方立法，是城鎮化發展的必然要求。隨著我國城鎮化進程加快，人口迅速集聚，城市中各種類型住宅小區都進入了運營維護階段，物業服務管理的好與壞，直接關系到城市管理水平和社會和諧穩定。基于此，亟需通過物業服務管理立法，規范物業服務管理活動，著力解決住宅小區各種矛盾問題。自2020年以來，全國各地陸續修訂或啟動物業服務管理條例立法工作，今年5月27日，陜西省第十三屆人大常委會第二十六次會議通過了新修訂的《陜西省物業服務管理條例》，我市也啟動安康市物業服務管理立法工作。
（二）抓住《民法典》實施的窗口期，構建、完善社區治理地方法規體系。住宅小區是社區治理的重要組成部分，社區治理作為國家治理的基礎工程，必須在立法層面予以完備，我市抓住《民法典》實施的窗口期，實施物業服務管理地方立法，進一步豐富和創新物業服務管理工作機制體制，構建、完善社區治理地方法規體系，以解決困擾物業服務管理中存在的現實問題。
（三）加快《條例》地方立法，是化解當前房地產領域矛盾問題的重要突破口。由于政府、企業、業主的越位、失位和錯位，房地產領域突出問題集中呈現，侵害群眾利益問題時有發生，中省市高度重視房地產領域突出問題專項治理工作，市委、市人大、市政府主要領導先后作出批示，并在相關會議上提出具體要求，物業立法制度保障有利于處理、化解和防范房地產領域矛盾問題。
二、《條例（草案）》調整對象及立法要點和依據
（一）《條例（草案）》調整的社會關系。一是調整物業服務管理活動中的民事關系。主要包括物業服務人與建設單位的關系，物業服務人與業主、業主委員會的關系。二是物業服務管理活動中的行政管理關系，主要包括政府主管部門與業主、業主委員會、物業使用人、物業服務人、建設單位的關系。
（二）《條例（草案）》的立法要點。一是確立和保障業主自治管理權益，賦予業主享有物業自治自主權和委托管理權；二是保證物業管理的服務質量，圍繞物業服務管理市場的公平競爭、物業管理服務方式和內容、物業服務合同、服務收費等問題作出系統化的相應規定；三是平衡業主自治管理的公益性與物業服務人的盈利性之間利益矛盾關系，在堅持物業管理市場化、社會化、專業化方向的同時，為無條件進行市場化管理的物業區域進行特別管理，予以政策扶持。
（三）《條例（草案）》的立法依據。堅持以《憲法》為根本，以《民法典》《城市房地產管理法》《招標投標法》《消防法》等法律為基礎，以《物業管理條例》《建設工程質量管理條例》《陜西省物業服務管理條例》等行政法規及地方性法規為中心，以國務院所屬部、委、署發布的《物業服務收費管理辦法》《住宅專項維修資金管理辦法》《前期物業管理招投標暫行辦法》等多層次的部門規章為依據，結合國家最高司法機關司法解釋等規范性文件，參照山東、山西、浙江、深圳、成都、西安等省、市有關物業管理方面的立法例，緊密結合我市實際，增加和創新條例內容相關規定，增強立法的規范性、可操作性和針對性，確保《條例》在執法和守法實踐中得到準確、順利的實施。
三、《條例（草案）》創新亮點的具體說明
《條例（草案）》采用了分章列條式的架構形式，由一個總則章、六個分則章和一個附則章組成，共八章103條。
（一）明確各級政府及派出機構和相關部門關于物業服務管理工作的具體職責。《條例（草案）》第六條概述了各級政府及派出機構和相關部門的職責，建立了主導、監管、協管、配合的工作機制，彌補了物業服務管理在機制上的缺陷；《條例（草案）》特設第六章監督管理，明確規定了市、縣區主管部門，相關部門，街辦、社區的職責，使物業服務管理的具體事務清晰明了，具體工作落實有了法治保障。
（二）構建和堅持黨建引領物業服務管理工作。《條例（草案）》第四條、第二十八條及第三十七條明確把黨建引領作為推進物業服務管理工作的總綱，通過籌備組中的業主代表、業主委員會委員候選人等相關規定保證了黨建引領物業服務管理的力量基礎，奠定了黨在基層社會治理中的核心作用。
（三）建立和完善物業服務信用體系。《條例（草案）》第九十條就信用體系建設做了專項規定，構建“誠信激勵、失信懲戒”物業服務機制。信用體系建設將極大的規范了物業行業的行為，促進物業服務人能夠履約盡責，回歸質價相符的市場準則。
（四）明確共有物業的范圍、收益和保障。 《條例（草案）》專設了第二章第二節來表述共有物業，明確規定了共有物業的范圍，列出共有部分和共用設施設備的具體構成，并說明其歸屬業主共有，使廣大業主對共有物業有了明晰直觀的認識；第十一條、第十九條、第四十六條中相關規定保證了業主對共有物業的認知，對共有物業產生的公共收益的知情權和監督使用權，破解共有物業“權屬不清、收益不明、管理混亂、隨意支配”的問題。
（五）明確車位權屬的確定方式和使用管理制度，推進解決小區“停車難”問題。物業服務管理實踐中，對于停車位的權屬和使用爭議較大、糾紛較多。《條例（草案）》在第五章用了第七十三、七十四、七十五三條來規定相關停車問題。主要是在《民法典》物權編關于車位、車庫權屬規定的基礎上，建立了停車位（庫）使用和管理規則，明確了占用全體業主共用部分的車輛停放、管理和收費等事項，由業主大會決定；物業服務區域依法配建的人防工程用作停車位的，“可以以出租方式向全體業主開放”“建設單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租”，既保持了人防工程的使用功能，又緩解停車難問題。
（六）規范業主組織成立、運行、管理，破解“三難”問題。一是修改業主大會的生效和表決門檻，與民事基本法保持一致，解決業主大會“成立難”問題。二是規范業委會選舉的程序和條件要求，確定街辦社區關于業委會選舉的主導和保障職責，正確引導業主參與自治，解決業委會“選舉難”問題。三是落實加強對業委會的監管，提高業主自治的能力和水平，推進和規范業主自治管理，解決業委會“運行難”問題。四是設立物業管理委員會，為老舊小區推進物業服務管理市場化、規范化提供了道路，逐步實現物業服務管理在全市范圍內全覆蓋，化解老舊小區的“管理難”問題。
（七）倡導綠色智慧物業服務管理。《條例（草案）》在總章中提出“倡導綠色、智慧物業服務管理，構建全市流程一體化在線物業服務平臺和利用端口，以數字化助推物業服務和監管創新，不斷提高物業管理服務效率和質量，建設便民惠民智慧物業服務體系”，為物業服務管理發展定下基調，并提出具體方法。《條例（草案）》在第六章監督管理中要求“縣級以上人民政府應當建立統一的物業投訴受理、登記備案、業務監管、電子投票、考核獎懲、信息發布于一體的物業管理云服務信息平臺”。上述規定的實施，符合住建部等十部委關于加強智慧物業管理服務能力建設的要求，也符合實際需要，必將推進物業服務管理更加智慧化。
（八）加強住宅專項維修資金管理。《條例（草案）》規定了業主繳存住宅專項維修資金的時間節點，規定“專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用”，明確了專項維修資金的應急情形和資金劃撥使用的具體辦法，解決專項維修資金“歸集不到位、專款不專用，使用不方便”的問題。
以上說明連同條例草案，請一并予以審議。
