多地塊失而復得萬達拿地被指“私人定制”
林小昭
在廣東三塊萬達地塊被政府收回、二次出讓又被萬達競得后，廣西柳州萬達地塊也上演了類似的“失而復得”，就連價格都與第一次出讓時相同。
對比柳州萬達地塊的兩次出讓公告可以發現，其中有關“IMAX入駐”這樣的“量身定制”條款最終被刪除。盡管萬達最終仍能實現“逆襲”，但其拿地模式正在遭受越來越大的挑戰。
柳州“拷貝”廣東
柳州市國土資源局最新的一期土地出讓成果公告顯示，大連萬達以8.46億元的價格獲得了柳州市東環路東側的P(2013)27地塊。
這一價格與第一次出讓時相同。今年9月22日，該地塊“眾望所歸”被大連萬達商業地產股份有限公司以8.46億元總價收入囊中，這一價格也是該地塊出讓的底價。不過在11月初，柳州市國土局掛出了重新出讓的公告。
為何將土地收回并重新出讓？對此，柳州市國土局相關人士對《第一財經日報》表示，柳州萬達地塊二次掛牌出讓系參照廣東的做法進行的整改，原因與廣東是一樣的。
在柳州之前，包括廣東東莞厚街鎮萬達地塊、廣州蘿崗區地塊和湛江經濟開發區地塊均經歷了這樣一個“失而復得”的過程。
12月4日，湛江開發區萬達廣場投資有限公司以6.6668億元的價格將湛江經濟技術開發區PGC2013004地塊重新奪回。
緊接著的12月5日下午，“回爐”出讓的廣州蘿崗區科學城(8.32, -0.06, -0.72%)KXC-K3-1地塊再度公開拍賣。在沒有競爭對手的情況下，該地塊由廣州蘿崗萬達廣場有限公司以8.3億元的底價奪得。
12月6日，根據東莞土地市場消息，一編號為2013WG072位于厚街鎮珊美村、寶屯村地塊網上開拍。經過1家公司1輪報價，最終大連萬達商業地產股份有限公司直接加價1.08億元收入囊中，成交總價143480萬元。
“我們這邊也是學別人，別人怎么改我們就怎么改。我們是參照別人進行的自改。”上述柳州市國土局人士對本報表示。
刪除“前置條件”
對比柳州萬達地塊兩次出讓公告的最大變化不難發現，第一次出讓公告中要求的“自持地上建筑面積不少于8000平方米的IMAX影城，包括一個IMAX影廳競買人在報名申請時須提交IMAX出具的入駐承諾函原件”被刪除掉。
而此前包括廣州蘿崗萬達廣場地塊、湛江萬達廣場地塊和東莞厚街萬達地塊的兩次出讓公告中，最大的變化也正是刪除了有關“IMAX入駐”的條款。
IMAX在華最大戰略合作伙伴為萬達院線，雙方早在2011年就達成戰略合作。
“這種條件，行業內一看就是為萬達量身設置的，又要求商業地產，又在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX入駐意向，除了萬達，還能有誰？”一位業內人士說，這種量身定制的方式一直都有。
這樣的“前置”條件違背了市場公平競爭的法則，不僅引起了其他企業的不滿，也引發了國土資源部的關注。根據廣東媒體援引省國土資源廳方面的說法，取消成交是國土資源部審查的結果，省廳并未參與。
此間還有其他媒體報道稱，廣東省國土資源廳相關負責人稱，國土資源部監測到萬達在廣東的部分拿地項目涉嫌“前置條件”、“壟斷拿地”。昨日記者多次致電廣東國土廳負責人士，但電話一直無人接聽。
“逆襲”毫無懸念
盡管多幅地塊被收回，但在二次出讓中，萬達同樣沒有任何懸念地將這些地塊收入囊中。除了廣州蘿崗地塊加價1億外，東莞厚街、湛江、柳州地塊拿地價格均與第一次一樣，這也讓外界聯想，這樣的整改可能就是“走過場”，萬達重新收回這些地塊早在意料之中。
一方面，由于萬達前期已經投入了很多人力物力，其他開發商要參與這些地塊的“二次競爭”非常難。以廣州蘿崗地塊為例，該地塊前期已存在在建工程，前期在建工程費用為1.45億元，競得人須在簽訂合同后30日內繳交該價款。這意味著如果是萬達之外的企業拿到該地塊，光成本就比萬達多出1.45億，劣勢相當明顯。
本報記者此前在現場看到，在蘿崗地塊被收回并準備二次出讓期間，往工地上輸送鋼筋、水泥與木材等建筑材料的重型貨車絡繹不絕，各個片區均有大量工人正在施工，而接下來還將招聘更多的工人，展示中心的工作人員仍在向到訪客戶推介萬達廣場的產品。
另一方面，即便刪除了“IMAX”這樣的前置條件，但其他一些條件和要求也基本上只有萬達才能做到。例如，廣州蘿崗地塊在二次出讓公告中仍要求買家“6個月內動工(打樁)建設，24個月內必須竣工并投入使用”。
柳州萬達地塊的二次公告也提出，競買人需持有商業及配套設施面積不少于170000平方米，其中地上商業建筑面積不少于85000平方米，地下商業及配套設施面積不少于84000平方米(含商業面積、配套用房及停車位面積)；自持旅館(五星級酒店)建筑面積不少于35000平方米，該旅館配套床位可滿足500個；自持地上商業建筑應配套建設面積不少于8000平方米的影城。
以上對于競買人“快買快干快竣工”以及開發能力“強而全”的要求，正是萬達的拿手好戲。
爭議“萬達模式”
研究萬達的拿地模式不難發現，萬達拿地均在掛牌前期與地方政府達成共識，競拍日均幾乎以底價拿地，溢價率很低。
例如，今年5月召開的柳州重點招商項目推進情況匯報會顯示，“通過一系列對接洽談，目前已有大連萬達、深圳海岸集團等6個強優企業與柳州市達成投資意向”。
其中，柳州萬達廣場選址于東環大道，擬建設集購物、餐飲、文化、體育、娛樂等多種業態的“一站式 ”綜合體。建成后，預計將提供8000個就業崗位，每年產生近億元稅收。“目前，項目正處于征地拆遷階段。”
今年3月4日的《湛江日報》則報道，昨日上午(3月3日)，市主要領導在京拜訪了萬達集團董事長王健林。雙方就如何加快推進湛江萬達廣場建設進行了交流探討，并初步明確項目力爭7月動工，2015年開業迎客。
在這種前期達成共識的基礎上，萬達的拿地大多是以低價、底價競得。例如在前述四幅“逆襲”地塊的第一次出讓中，廣州地塊7.3億，底價7.2億；湛江地塊6.7億，底價6.2億；東莞地塊14.35億，溢價8.14%；柳州地塊8.46億，底價8.46億。
不過，一個巴掌拍不響。萬達之所以能夠低價拿地，除了萬達自身的運作，地方政府的需求更為關鍵。萬達所拿地塊大多位于近郊區，這些地塊也是地方政府近期重點發展的區域。
資料顯示，萬達這家年收入1400億元的巨型企業擁有且已開業的萬達廣場79座、五星級酒店45家、電影屏幕6000塊。上世紀90年代因為投身足球而揚名立萬的萬達目前已成為中國商業地產的龍頭品牌。
合富置業首席市場分析師龍斌說，對地方政府來說，引進萬達這樣的知名企業可以帶動區域經濟發展，但通過市場競爭的話價格就比較高，萬達未必愿意來，所以地方政府就愿意犧牲地價方面的利益。
龍斌還表示，一旦萬達進入后，就可以迅速提升周邊土地的價值。這樣一來，地方政府與萬達就實現了共贏。
在這個過程中，萬達自然擁有更多的話語權。記者梳理各地媒體報道發現，很多地方政府大員都爭著赴北京拜訪王健林。對一些規模不大的三四線城市來說，爭取萬達落戶，也是提升城市形象、增強招商引資吸引力的重要籌碼。
因此不難理解，為了吸引萬達落戶，地方政府往往會主動為萬達“量身定制”設置了很多競買人的條件，例如規定“影院至少有一個廳作為世界先進電影放映技術廳IMAX”這樣的苛刻條件，這樣的掛牌出讓也讓外界質疑為“蘿卜出讓”。
龍斌認為，此次各地萬達地塊出讓風波并不會對萬達產生太大的影響，但市場競爭應該是公平競爭、程序公正，“關鍵在于規則，規則如果不公平，大家肯定會有質疑。”
