國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始?xì)v史性地放緩，這已經(jīng)成為市場共識。然而，房地產(chǎn)過度發(fā)展給國內(nèi)城市帶來的后遺癥的嚴(yán)重性，可能并不太為公眾所知。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在區(qū)域性的嚴(yán)重失衡。少數(shù)一線城市房價畸高，二線城市能夠維持一定的供需平衡，但在三四線及以下城市，房地產(chǎn)普遍出現(xiàn)嚴(yán)重過剩，庫存高企。
市場一般認(rèn)為，中國從2014年開始進(jìn)入住房“結(jié)構(gòu)性過剩”的時代。但在我們看來，房地產(chǎn)過剩時代的出現(xiàn)應(yīng)該比2014年更早，只不過由于金融杠桿因素放大了房地產(chǎn)市場需求，掩蓋了房地產(chǎn)市場過剩的嚴(yán)重程度。一個跡象是，盡管政府在2014年對住房需求管控政策有所放松，但住房市場仍然在主動下調(diào)。這表明，隨著需求總量萎縮，中國城鎮(zhèn)住房已經(jīng)累積了巨額的存量，特別在一些三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象十分嚴(yán)重。
先看看數(shù)據(jù)。截至2014年11月，國內(nèi)一線城市出清周期已回落至14.4個月，土地消化時間為1.5年，二線城市出清周期21.6個月，土地消化時間3.3年。但在三四線城市，出清周期仍高達(dá)47.8個月，土地消化時間依然超過5年。無論從短期還是中長期來看，多數(shù)城市三四線城市庫存量均已達(dá)到歷史高位，未來去化壓力顯著。在需求低迷的情況下，三四線城市的庫存壓力狀況雖然各不相同，但政府和企業(yè)恐怕都需要高度警惕房地產(chǎn)去化壓力問題。
再看看實際。我們近兩年在國內(nèi)不少三四線城市做過調(diào)研，幾乎無一例外，各個城市的房地產(chǎn)市場過剩狀況極為嚴(yán)重，有些城市的房地產(chǎn)過剩程度遠(yuǎn)不是統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的那樣抽象。在中部某省的三線濱江城市，該市前一任領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃城市東擴，將城市東部列為政務(wù)新區(qū)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)了大量的房地產(chǎn)。該市主城的四個區(qū)目前聚集著119個待售樓盤。由于供應(yīng)過量，該市房產(chǎn)商競爭異常激烈，深陷其中的不乏萬科、恒大地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、碧桂園等知名開發(fā)商。調(diào)查得知，2007年該市住宅市場均價7000元/平方米，但2015年均價跌到了5300元/平方米。僅在該市的政務(wù)新區(qū)，大片住宅樓空置，總計有上百棟之多。粗略估計，該市的住宅庫存至少達(dá)到300萬平方米。類似的情況在國內(nèi)許多三四線城市普遍存在。
在房地產(chǎn)庫存嚴(yán)重的背后，是地方政府債務(wù)高企。三四線城市主要是市縣兩級，而這兩級恰恰是國內(nèi)地方政府債務(wù)集中的地方。根據(jù)國家審計署公布的截至2013年6月底的地方債務(wù)中，主要集中于市級層面，直接負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)超過4.8萬億元，占比約44.5%；縣級債務(wù)約4萬億元，占比36.4%。粗略估算，國內(nèi)三四線城市的債務(wù)在地方政府債務(wù)中的占比應(yīng)該超過60%。在財力有限、債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重的情況下，三四線城市未來的發(fā)展情況不容樂觀。尤其是房地產(chǎn)過剩所形成的地方債務(wù)、企業(yè)債務(wù)，以及銀行面臨的潛在風(fēng)險，都是很難在短期內(nèi)化解的。
隨著中國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，以及老齡化日益嚴(yán)重，房地產(chǎn)過剩給三四線城市帶來的后遺癥將會至少延續(xù)十年才能消化。未來，不排除一些三四線城市因為消化不了房地產(chǎn)而出現(xiàn)炸樓的情況。
