“規(guī)模要上臺階，財務(wù)指標要優(yōu)化，要布局未來”，這是陽光城今年要做的三件大事。手握近5000億元儲備貨值的陽光城，今年晉升“千億陣營”可期。但規(guī)模增長之外，陽光城管理層操心的事兒更多。
4月13日，陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌接受《證券日報》記者采訪時坦言，目前最關(guān)心的仍是現(xiàn)金流，要提升回款率，降低負債率，同時拿出固定比例的資金布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新興行業(yè)，為未來業(yè)務(wù)增長點提前鋪路。
眾所周知，上規(guī)模和降負債的平衡術(shù)是房企普遍難修煉的內(nèi)功。“我們在考慮通過資產(chǎn)換股的方式增加土地儲備和股本金，同時加快周轉(zhuǎn)快速實現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)化。”陽光城首席財務(wù)官兼財務(wù)管理中心總經(jīng)理陳霓接受《證券日報》記者采訪時如是透露。
下放拿地權(quán)擴土儲
走在擴張路上的陽光城，現(xiàn)金流首度回正，“雙贏”跟投機制逐步完善，通過有效管控降低了40億元成本，甚至拿地高峰時，平均兩天拿一塊地。
據(jù)2017年年報顯示，截至2017年底，陽光城營業(yè)收入達到331.63億元，同比增長69.22%；凈利潤22.28億元，同比增長55.68%；毛利率繼續(xù)上漲1.77%，達到25.08%；總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別達到2132.50億元和305.70億元，同比增幅分別為77.07%和61.54%；加權(quán)凈資產(chǎn)收益率達14.33%，同比增長4.58%。
在朱榮彬眼中，“從營收上看，陽光城是一家小公司”，需要調(diào)整架構(gòu)支撐陽光城的晉升之路。
在過去半年時間里，陽光城下放了一些權(quán)利。朱榮斌稱，最顯著的改變是新增了13個區(qū)域公司，形成了共計30個區(qū)域，遠至新疆、南粵和甘肅的全地域布局。總部充分放權(quán)，尤其是下放拿地權(quán)利后，陽光城下半年出現(xiàn)了拿地高潮。
“過去陽光城的模式是集團拿地交給區(qū)域公司做，集團投資管理中心是一個‘運動員’，去年9月份開始，我們把這個‘運動員’改為“裁判員”，把投資拿地的工作交給區(qū)域公司，對新區(qū)域提出了必須在限定時間有項目落地，在全國便有了30多個區(qū)域、上百個團隊鋪天蓋地去尋找機會。”朱榮斌說。
據(jù)了解，2017年全年陽光城獲取新土儲2022萬平方米，新增項目120宗，新增權(quán)益貨值1407億元。拿地最集中的時期是最后兩個月，平均2天拿下一塊地，兩個月共計完成了48宗土地的確權(quán)。截至2017年底，公司累計總土儲3796萬平方米，儲備貨值4911億元。
但“負債率和凈利率”依然讓朱榮斌很不滿意。
或引入戰(zhàn)投以降負債
據(jù)2017年年報顯示，截至2017年底，陽光城資產(chǎn)負債率達85.66%，較去年同期略微增長1.38%；凈資產(chǎn)負債率為252%，同比下降14%；而凈利率為6.22%，相較于中報期的4.52%略有提升，但仍處于行業(yè)較低水平。提升凈利率，可以通過加快周轉(zhuǎn)和管控成本改善。難的是，完成擴張目標要求下，合理控制負債。
盡管在融資環(huán)境趨緊的大背景下，陽光城積極嘗試并購基金、資產(chǎn)證券化等多種創(chuàng)新融資工具，利用多元化的融資渠道優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，但規(guī)模擴張和負債、現(xiàn)金流之間的平衡尚未達到管理層的目標。
“負債率一直是陽光城的一條’紅線’，2018年負債不僅不能增加還要降低。”朱榮斌接受《證券日報》記者采訪時坦言，回款率也很重要，賣了項目回不了款是行業(yè)普遍困難。今年公司管理層與董事會簽署了一個年度回款率不低于80%的指標。此外，公司還制定了“三收三支”的現(xiàn)金管理制度，即以收定支，收大于支，先收后支，合理管控資金。
“我最關(guān)心的還是現(xiàn)金流。因為公司在高速發(fā)展，負債率可以高一點，有好地我不怕，可以借錢買，只要它是好的資產(chǎn)，但關(guān)鍵是現(xiàn)金流不能斷，要讓我有錢用，要保證我的錢夠用。”朱榮斌如是向《證券日報》記者表示。
另據(jù)陳霓表示，2017年陽光城引進了一些權(quán)益性工具，通過長期權(quán)益性的債務(wù)，用長期的錢支持高周轉(zhuǎn)項目，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。此外，還是要回歸到業(yè)績本源，通過高周轉(zhuǎn)快速實現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)化。
更重要的是，陽光城的降負債“減肥”還另有計劃。
據(jù)陳霓向本報記者透露，公司在考慮通過股票換資產(chǎn)的方式，一方面增加公司的土地儲備，另一方面也可以增加公司的股本金。
陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌補充道，2018年陽光城有意吸引一些戰(zhàn)略投資者加盟，這些戰(zhàn)略投資者必須是與陽光城在業(yè)務(wù)上具有協(xié)同、互補效應(yīng)，“雖然說當前A股有很多政策規(guī)定方面的限制，但是仍會有一些空間可以操做，我們按照規(guī)定來，通過這些方式，我相信我們的負債率水平會得到改善。”（記者 王麗新）
