在重點一二線城市，二手房中介費(fèi)通常由買方承擔(dān)，這也在一定程度上反映了存量房供不應(yīng)求且處于賣方市場的特點。2月21日，中介公司我愛我家則在天津公司推出了中介服務(wù)費(fèi)由買賣雙方承擔(dān)的規(guī)定，未來在天津市場，中介費(fèi)用由此前的2%上調(diào)至2.5%的同時，規(guī)定0.5%由賣方承擔(dān)。我愛我家方面解釋，這是天津公司根據(jù)市場做出的調(diào)整。這一調(diào)整是否在釋放市場向買方傾斜的信號？對此，行業(yè)人士認(rèn)為，北京、上海等一線城市存量仍然供不應(yīng)求，因此很難跟進(jìn)。此外，即便讓賣方參與承擔(dān)，在依然賣方強(qiáng)勢的市場，費(fèi)用仍會轉(zhuǎn)嫁到買方身上。
買賣雙方共擔(dān)中介費(fèi)
“從今日起，二手房買賣服務(wù)費(fèi)調(diào)整為2.5%，（買方2%，賣方0.5%），統(tǒng)一調(diào)整，提升更多保障”。2月21日，當(dāng)人們還在沉浸在過節(jié)的氛圍時，中介公司我愛我家的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)開始上班并對外發(fā)布了服務(wù)費(fèi)調(diào)整的消息。
對于二手房交易市場來說，服務(wù)費(fèi)是一筆不小的支出，以北京市場為例，幾大中介公司的服務(wù)費(fèi)為成交總價的2.7%，且在實操過程中由買方來支付中介服務(wù)費(fèi)。因此，中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定賣方也需要承擔(dān)0.5%的消息頗受市場關(guān)注。
北京商報記者從我愛我家方面確認(rèn)，此次調(diào)整中介費(fèi)的是我愛我家天津公司，目前不涉及北京市場。我愛我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹向北京商報記者介紹，每年我愛我家集團(tuán)15個城市公司都會根據(jù)各自市場特點，對于服務(wù)費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。此次，天津公司將服務(wù)費(fèi)從此前的2%調(diào)整為2.5%，多出的0.5%規(guī)定將由賣方承擔(dān)。
以一套500萬的二手房為例，按照2%的比例計算，中介費(fèi)為10萬元，而上調(diào)為2.5%之后中介費(fèi)將上漲為12.5萬元，且多出的2.5萬元由業(yè)主出。“服務(wù)費(fèi)是根據(jù)市場機(jī)制，按照各城市公司的實際情況靈活調(diào)整的。”孔丹進(jìn)而稱，這次我愛我家將費(fèi)率進(jìn)行了小幅上調(diào)，與此同時還推出了十大服務(wù)承諾使得服務(wù)進(jìn)一步升級。
數(shù)據(jù)顯示，在過去的2018年天津市二手房市場也一直處于疲軟狀態(tài)。相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，2017年天津市二手房成交量為2.7萬套，比2016年下降了六成多，但仍然明顯高于新房成交1.02萬套的水平。我愛我家市場研究中心相關(guān)人士此前指出，在調(diào)控政策背景下，二手房市場整體下行，需求下降，天津市場上有部分房源“由售轉(zhuǎn)租”，導(dǎo)致二手房市場供應(yīng)下降明顯。不過，相關(guān)人士也預(yù)測2018年有配套優(yōu)勢的二手房價格可能會有一定幅度反彈。
實際上，在二手房市場交易疲軟之時，中介公司更加愿意通過靈活的中介費(fèi)政策，甚至是一定程度的下調(diào)來迎合市場，提升競爭力，因此我愛我家的此次上調(diào)價格多了幾分逆市場的意味。北京商報記者進(jìn)一步了解到，早在2017年我愛我家的競爭對手鏈家便將中介服務(wù)費(fèi)調(diào)整到了2.5%，我愛我家的此次調(diào)價也是在跟著市場走。
羊毛出在羊身上
在此次調(diào)整中，最引起人們關(guān)注的一點是賣方也將承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)，在以買方支付為主流的一二線市場，這樣的變化也讓眾多買房人有了“負(fù)擔(dān)減少”的輕松感。不過，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，雖然規(guī)定如此，但是在實操過程中，“羊毛出在羊身上”的道理依然適用。
“實際上，我愛我家的此次調(diào)價將上調(diào)的部分劃歸到了賣方的身上，這樣的規(guī)定實際上對于買方來說，更容易接受一下，但是二手房買賣最終還是買賣雙方博弈的過程，最終這部分中介費(fèi)，是由哪方來出都是雙方商議的過程，如此規(guī)定的實際意義并不大。”一位不愿意具名的中介行業(yè)人士如是坦言。
孔丹也表達(dá)了同樣的觀點。他指出，全國各城市二手房交易規(guī)定都不一樣，在一些三四線城市中介費(fèi)是由賣方全部承擔(dān)的，而在一二線城市買方則承擔(dān)了這部分費(fèi)用。“作為公司，我們必須要有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是具體到每一單都將是一次博弈的過程。換句話說，最終中介費(fèi)由買賣雙方按照上述比例繳納還是最終轉(zhuǎn)嫁至客戶身上，這完全是由雙方博弈決定的，因為這是完全市場化的過程，大家都有充分的議價權(quán)和知情權(quán)。”
上述中介行業(yè)人士進(jìn)一步介紹：“一二線城市存量房市場一直是賣方市場，這也意味著業(yè)主占據(jù)著主導(dǎo)權(quán)，因此對于天津市場來說，業(yè)主讓步的可能性并不大，業(yè)主或許會在簽訂合同之時，按照相應(yīng)規(guī)定來支付這部分費(fèi)用，但是業(yè)主掏的錢，最后很有可能還是會體現(xiàn)在房價上。”該人士進(jìn)一步介紹，在實際操作時這一變化應(yīng)體現(xiàn)在居間服務(wù)合同上，買賣雙方應(yīng)注意將交易費(fèi)用、守約方、違約方的責(zé)任義務(wù)寫明。
北京市場難跟進(jìn)
正如以上所說，在一二線城市二手房買賣的中介服務(wù)費(fèi)通常都由買方承擔(dān)，這也充分說明了賣方在存量房市場具備完全的主動權(quán)，在存量房市場波動之時，體現(xiàn)的更為淋漓盡致。例如，二手房市場紅火之時， 業(yè)主不懼違約一夜提價的例子不少，而在二手房市場低迷之時， 著急出手的業(yè)主以價換時間的案例也比比皆是。
在行業(yè)人士看來，以天津為代表的重點城市，如今在二手房中介服務(wù)中規(guī)定，賣方也需要承擔(dān)中介費(fèi)用，這是否意味著在樓市調(diào)控期，二手房市場的主動權(quán)已向買方傾斜？從天津開始，賣方承擔(dān)中介費(fèi)的做法是否會傳導(dǎo)至北京市場？
對此，孔丹向北京商報記者回應(yīng)稱，這只是天津城市公司的做法，不代表北京也會跟進(jìn)，“每個城市的情況都不一樣，因此中介費(fèi)率及支付規(guī)定也會不一樣，也不會出現(xiàn)一個城市調(diào)整其他城市必須跟進(jìn)的情況。”
不過，孔丹也表示，也不排除其他城市跟進(jìn)的可能。“2018年的情況會有所變化，部分城市二手房市場仍然會下行或保持平穩(wěn)，著急出售房產(chǎn)的要穩(wěn)住，有可能會出現(xiàn)愿意承擔(dān)一部分中介費(fèi)用的情況。”
以北京市場為例，在經(jīng)歷了低迷的2017年之后，2018年1月，北京二手房住宅簽約10527套，雖然相比2017年的6月-11月的8000套左右有所上升，但對于北京市場來說，1萬套左右的二手房成交量依然低迷。整體二手房成交屬于低量。而過去的2017年，全年北京二手房住宅成交在13.6萬套，相比2016年的27萬套減少50%，這一成交量也是2015年來這一輪最低值。
在行業(yè)人士看來，北京二手房市場低迷將延續(xù)至2018年。北京市2017年就提出，從2017年算起的五年，將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期，堅決抑制投資投機(jī)性購房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。行業(yè)人士由此預(yù)測，2018年北京二手房成交量很難提升。
那么，在市場預(yù)期并非樂觀的情況下，中介公司是否會由此調(diào)低中介費(fèi)？又或者效仿天津市場，讓賣方參與承擔(dān)呢？對此孔丹認(rèn)為，北京屬于需求大過供應(yīng)的重點城市，賣方依然強(qiáng)勢，因此跟進(jìn)可能性不大。
上述不愿具名中介行業(yè)人士也如此認(rèn)為。“在市場低迷之時，中介公司可能做出的調(diào)整更多的會體現(xiàn)在折扣、議價空間上，上調(diào)中介費(fèi)率或者讓賣方出錢中介費(fèi)的情況不太可能發(fā)生。”
北京商報記者 彭耀廣
