何鼎鼎：長租公寓，正成為市場新寵。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。這也進一步細化了十九大報告中“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的戰(zhàn)略部署。而從上海率先推出只租不售土地到廣州首批國有租賃住房企業(yè)掛牌，從深圳推出10年最高100萬的長租貸到北京為未來5年提供1000公頃租賃房土地……各地齊頭并進的實踐，讓人看到租購并舉正扎實推進。可以說，租房時代已經(jīng)到來。
丁建庭：租購并舉代表了住房制度改革的主要方向。自2015年中央經(jīng)濟工作會議提出這一概念以來，得益于政策激勵、多地探索，“重售輕租”的局面正逐步被扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制也慢慢浮出水面。這種變化，源于頂層設(shè)計的推動，也因應(yīng)了基層的需求。據(jù)統(tǒng)計，我國流動人口達2.45億，每年新就業(yè)的大學生700萬左右，住房租賃需求旺盛。但與此同時，國內(nèi)規(guī)模化住房租賃企業(yè)的市場份額只有2%左右，出租屋數(shù)量、品質(zhì)與管理，三個維度都存在提升空間。可以預(yù)見，在人口凈流入的大中城市，租房特別是長租，會成為未來解決新市民居住需求的重要手段。
何鼎鼎：確實如此。盡管中國人重購輕租的消費心理很難一下子扭轉(zhuǎn)，但如果租住能舒心，很多人買房動力就會打折。有個朋友，常分享某品牌租賃公寓瑣事：“公寓樓下又有聚會了。”“公寓又組織周末抽獎了，搶到半價打掃券一張。”“下雨天，公寓管家出來幫著撐傘，感動！”這些品牌經(jīng)營的長租公寓，既在解決租房的品質(zhì)焦慮，也在緩解非理性的買房沖動，甚至讓不少青年人找到歸屬感，對解決都市打拼的漂泊感產(chǎn)生了積極作用。
丁建庭：是啊，高品質(zhì)的長租公寓，要解決的正是人們對于美好生活的向往。但也要看到，這個市場還在“嬰兒學步”期。與傳統(tǒng)的售樓業(yè)相比，長租公寓并非賺快錢、暴利的行業(yè)，要獲得可持續(xù)發(fā)展，仍需土地與金融的“哺乳”。上個月，深圳首宗住房全年期（70年）“只租不售”住宅用地掛牌出讓。至此，北上廣深均已推出“只租不售”地塊。相對同區(qū)域“招拍掛”地價，“只租不售”樓面地價僅為1/10至1/6，企業(yè)用地成本被大大壓縮。與此同時，像建行深圳分行面向租客的“按居貸”，貸款時間最長10年，單戶最高額度100萬元，利率低于購房貸款。政府通過放棄部分土地出讓金，使得企業(yè)成本和風險降下來；銀行輸血企業(yè)和個人，讓市場主體多起來、個人長租意愿提上去，這一頭一尾的支持，成為長租公寓可持續(xù)發(fā)展的重要保證。
何鼎鼎：今天你問一個年輕人去哪發(fā)展，他往往將“得有地方住”掛在嘴邊，這一點，忙于人才爭奪戰(zhàn)的各個城市不會不知。正因如此，長租房如何推進，關(guān)乎住房制度，也影響人才政策。當然，行業(yè)的發(fā)展本身也需在市場中檢驗。比如，從中介轉(zhuǎn)型過來的長租房供應(yīng)商，能否確保服務(wù)質(zhì)量？這影響到租住滿意度。租房貸款會不會像房貸一樣，演變成推高租金的杠桿？也值得提前研判、及時動態(tài)調(diào)整。
丁建庭：經(jīng)濟效益與社會效益，是需要一并考慮的。隨著頂層設(shè)計的逐步完善、政策利好的不斷釋放、房產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，長租公寓的春天已經(jīng)到來。但對于一些企業(yè)而言，也要避免在“風口”盲目擴張、一哄而起。因為調(diào)控房價的邏輯已經(jīng)表明，國家不允許、人們也不希望租房市場成為暴利行業(yè)。長遠來看，企業(yè)能有合理回報，市民享有可承受的租金，繼而向租購?fù)瑱?quán)不斷突破，老百姓的安居夢一定能實現(xiàn)。
